Uno dei diritti fondamentali garantiti ai cittadini europei dal trattato di Roma del 1957, è proprio la libertà per i liberi professionisti di stabilirsi in qualsiasi Stato membro della Comunità europea. Tale trattato impone l'abolizione di tutti gli ostacoli frapposti alla libera circolazione di persone, merci e capitali, conferendo così a qualsiasi agente immobiliare europeo il diritto di stabilirsi in un altro Stato membro. Ma il fatto di dovere adempiere alle stesse condizioni ed agli stessi obblighi di un cittadino del paese di accoglienza, ha causato sino ad ora dei problemi nell'esercizio di tale libertà. Per questa ragione il Consiglio Europeo ha emanato una prima Direttiva nel 1989 (89/48 CEE) ed una seconda nel 1992 (92/51 CEE), entrambe volte ad obbligare tutti gli Stati membri a riconoscere i titoli conseguiti dai cittadini in un altro Stato Membro.
L'articolo 3 della Direttiva 92/51 CEE afferma, che laddove l'esercizio di una professione è regolamentato dalla legge, l'autorità competente non può rifiutare ad un cittadino di un'altro Stato membro, per mancanza di qualifiche, l'accesso a tale professione, alle stesse condizioni che vengono applicate ai propri cittadini.
Le autorità nazionali hanno il diritto di riservare l'accesso ad una particolare professione alle persone che dimostrino di avere una certa conoscenza di quel mestiere, unitamente a certe capacità professionali. Come tutti sanno, la professione medica implica dei requisiti molto severi, mentre i requisiti per le altre professioni variano notevolmente. Ad esempio, per quanto concerne la professione dell'Agente Immobiliare, esistono requisiti molto differenti nei vari paesi europei: dalla Germania, dove questi sono molto limitati (non è richiesta alcuna formazione, ma solo il possesso di liquidità finanziaria, unitamente all'assenza di imputazioni penali), alla Francia, dove è richiesto un esame a livello universitario, nonché un anno di esperienza nel campo immobiliare.
Le direttive summenzionate interessano quei paesi che di fatto hanno disciplinato o "regolamentato" la professione e contemplano tre tipi di qualifiche:
Diploma a livello universitario conseguito con un corso della durata minima di tre anni 89/48/CEE
Diploma di scuola superiore conseguito con un corso che dura da 1 a 3 anni 92/51/CEE
Certificato di scuola secondaria 92/51/CEE
Secondo tali Direttive, per un Agente Immobiliare è possibile recarsi in un altro Stato Membro e intraprendervi un'attività, solo nella misura in cui tale paese richieda lo stesso livello di requisiti professionali esistenti nel suo paese d'origine e, naturalmente, se la persona interessata abbia ottenuto una licenza nel proprio paese. In questo caso deve semplicemente recarsi presso l'ufficio competente, Camera di Commercio o analogo, e richiedere la registrazione e/o la licenza, appellandosi alla relativa Direttiva. In caso non ottenga alcuna risposta entro quattro mesi, può rivolgersi al Tribunale. In ogni paese è stato nominato un "Coordinatore" preposto all'assistenza di chiunque incontri problemi particolari al riguardo e la CEI può fornire i relativi indirizzi.
Ove il paese ospitante richieda titoli di un livello superiore rispetto a quelli richiesti nel paese di provenienza, la persona interessata ha sempre la possibilità di recarsi a lavorare in tale paese, ma il paese di accoglienza potrebbe richiedere una misura di compensazione. Tale cittadino può essere invitato a dare prova di esperienza acquisita nel mestiere di agente immobiliare, esercitato nel proprio paese e dovrà scegliere quindi tra il compimento di un tirocinio di adattamento nel paese ospitante (vale a dire alcune settimane di formazione), oppure una prova attitudinale. La conoscenza o meno della lingua in sé non costituirà un ostacolo, perché un esame linguistico può essere richiesto esclusivamente per professioni particolari, come l'interprete o l'insegnante di lingue.
Di solito viene richiesta una prova di esperienza professionale quando il periodo di formazione professionale dell'agente è durato solo un anno in meno rispetto a quanto prescritto nel paese ospitante. Ma se tale paese richiede un periodo di formazione più lungo o nel caso esistano differenze notevoli nei requisiti di formazione, allora saranno necessari un tirocinio di adattamento od una prova attitudinale.
Quindi la libertà di stabilimento implica che un cittadino dell'Unione Europea possa stabilirsi permanentemente in qualsiasi Stato membro della Comunità Europea per intraprendere un'attività, alle stesse condizioni applicate ai cittadini del paese di accoglienza. Tutti i cittadini europei godono perciò del diritto di accesso alle attività non salariate, senza timore di essere discriminati a causa della loro nazionalità.
Inoltre tale libertà non riguarda solo le attività individuali ma anche le società. Un agente immobiliare che svolge la sua professione sotto forma di società, può stabilirsi in un altro Stato membro a condizione che si tratti di una società europea, vale a dire che, sia la sede ufficiale dell'impresa che il luogo principale dell'attività, devono trovarsi all'interno del territorio della Comunità Europea. Per di più tale libertà di stabilimento include il diritto di svolgere una professione, non solo in quanto attività principale, ma anche come attività secondaria. In primo luogo ciò significa che un agente immobiliare può trasferire del tutto la sua attività in un altro paese della Comunità Europea, impiantarvene una completamente nuova o persino acquisire o rilevare un'impresa già esistente. In secondo luogo, tale agente può aprire una succursale della sua agenzia, oppure impiantare una filiale o una società consociata.
Nello svolgimento della sua professione, l'agente immobiliare gode degli stessi diritti e doveri dei cittadini dello stato ospitante: per esempio dovrà versare i contributi per l'assistenza sociale, adeguarsi ai requisiti assicurativi, di eventuale deposito a garanzia, alle leggi fiscali nazionali, ai requisiti per aderire alle associazioni professionali ecc.
Comunque tale sistema generale di riconoscimento dei diplomi, è applicabile solo laddove la professione in questione sia disciplinata nel paese ospitante, ciòè che esiste una legge che disciplina la professione e che prescrive la frequenza di un corso e un esame di ammissione. Qualora uno Stato Membro non abbia regolamentato la professione degli agenti immobiliari limitandola alle persone in possesso di certe qualifiche professionali, allora qualsiasi cittadino dell'Unione Europea, in possesso o meno di qualifiche o di esperienza, ha facoltà di stabilirsi in quel paese e impiantarvi l'attività senza dover dar prova di conoscenze o capacità alcune. Comunque questi stranieri dovranno espletare tutte le normali formalità prescritte anche ai cittadini del paese ospitante. E' il caso della Germania e dell'Olanda, dove la professione dell'agente immobiliare non è disciplinata, per cui chiunque può recarsi in quei paesi e impiantarvi un'attività, ottenendo semplicemente un permesso per aprire un ufficio.
Sebbene il Regno Unito non disponga di una legge specifica che disciplina tale professione e in teoria chiunque può recarvisi ed aprire un'agenzia, le leggi generali che interessano il campo immobiliare sono talmente severe che, a meno che non si sia molto preparati, ci si può trovare nei pasticci molto presto, contravvenendo a una legge o un'altra (es. la severa Property Mis-Descriptions Act, riguardo la veridicità della pubblicità). Una persona che aspiri ad impiantare un'attività in tale paese, sarebbe quindi consigliata a conseguire prima una formazione adeguata presso una delle associazioni professionali, come la NAEA, la FRICS o la ISVA. Questa situazione è stata descritta come "legislazione negativa" per la regolamentazione della professione in questione ed in effetti, secondo le Direttive C.E., tale professione è "disciplinata" nel Regno Unito.
Tra i paesi regolamentati, la Francia è un esempio di 1° livello, Austria, e Svezia di 2° livello e Irlanda, Italia, Danimarca e Grecia, di 3° livello.
Sebbene il sistema generale di riconoscimento dei diplomi professionali è piuttosto complicato, nella pratica esso sarà molto più semplice da applicare, appena tutti gli Stati membri avranno adeguato le loro leggi ai principi di riconoscimento contemplati nelle direttive. La Grecia e il Portogallo ancora non hanno provveduto.
In realtà finché‚ non sarà attuata la piena armonizzazione in tutti gli Stati membri, pienamente sostenuta dalla Confédération Européenne de l'Immobilier, permarrà una certa quantità di ostacoli alla libertà di stabilimento in altri Stati membri da parte degli Agenti Immobiliari.
Lorenzo Camillo